السكن الميسّر في سوريا يتطلب أكثر من أسعار منخفضة

بقلم: ياسر دلال

في آب 2026، أفادت وسائل إعلام بأن مطوّرًا عقاريًا إماراتيًا، لم يُكشف عن هويته، يعتزم إنشاء مشروعات إسكان للشباب في ريف دمشق وحلب واللاذقية وحمص ودرعا. وتتراوح مساحات الشقق بين 60 و 84 مترًا مربعًا، بأسعار تتراوح بين 25,000 و38,000 دولار أمريكي، على أن تُسلَّم خلال ثلاث سنوات. ويُعدّ هذا من أوائل مشروعات الإسكان الميسور التكلفة التي أعلن عنها القطاع الخاص في عدة محافظات منذ سقوط الأسد. غير أن القدرة على تحمّل تكاليف السكن تتجاوز سعر الشراء؛ إذ يجب أن تأخذ في الحسبان أيضًا مجمل الأعباء المالية والمخاطر التي تتحمّلها الأسرة، بدءًا من الدفعة الأولى وصولًا إلى تملّك المسكن قانونيًا.

لقد فرضت وتيرة العودة المتسارعة والدمار الواسع الذي لحق بالمخزون السكني ضغوطًا كبيرة على القطاع. فقد تعرّض قرابة ثلث منازل سوريا للدمار أو لأضرار جسيمة. وقدّرت تقارير إنسانية أنه، حتى نيسان 2026، كان 5.9 مليون شخص ما زالوا نازحين داخل البلاد، بينما عاد أكثر من مليونَي نازح إلى مناطقهم الأصلية، ووصل 1.3 مليون شخص من الخارج. وتشير تقديرات نيسان أيضًا إلى أن 6.2 مليون شخص مازالوا بحاجة إلى دعم في مجال المأوى.

وحتى الشقة التي يبلغ سعرها 25,000 دولار تبقى خارج القدرة الشرائية لمعظم الأسر السورية ذات الدخل المحدود. فقد خلص تقييم حديث لقطاع السكن إلى أن كلفة وحدة مماثلة ضمن الإسكان العام، بسعر 25,500 دولار، تعادل كامل راتب موظف حكومي على مدى نحو 24 عامًا، من دون أن يبقى منه شيء لتغطية نفقات المعيشة الأساسية. كما تتطلب خطط السداد دفعات أولى كبيرة وأقساطًا مسبقة، ما يحوّل المشترين من ذوي الدخل المحدود إلى مموّلين للمشروع بلا فوائد أو ضمانات، يتحمّلون مخاطر استكماله من دون الاستفادة، في المقابل، من العوائد المحتملة لامتلاك حصة فيه.

وعلى افتراض أقساط شهرية متساوية على ثلاث سنوات، يبلغ القسط الشهري لشقة بين 25,000 و38,000 دولار نحو 694 إلى 1,056دولارًا، أي ما يعادل 6.6 إلى 10 أضعاف الحد الأدنى للأجور الشهرية في سوريا، البالغ 105 دولارات. وتتقاضى معظم الأسر دخلها بالليرة السورية، بينما تُحدَّد أسعار المساكن والأقساط عادةً بالدولار الأمريكي، ما يعرّض المشترين محدودي الدخل لمخاطر تراجع قيمة العملة والتضخم. وتدفع أسر كثيرة إيجارات أيضًا؛ إذ أظهر مسح أجرته المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين في مطلع عام 2026 أن ما يصل إلى ربع المشاركين يقيمون في مساكن مستأجرة.

وحتى إن استطاعت الأسر تدبّر الدفعات، فإن مشروعات البيع على المخطط تعرّض المشترين لمخاطر قانونية جسيمة قبل حصولهم على سند ملكية مسجّل. ففي غياب سجل مخصّص للبيع على المخطط، لا يكتسب المشترون سوى حقوق تعاقدية غير مسجّلة إلى حين استكمال البناء وإفراز الوحدات رسميًا. وإذا تعثّر المشروع، يتمثل الإجراء القانوني الأساسي المتاح للمشتري في إلقاء حجز احتياطي، أي مطالبة قانونية مؤقتة، على العقار، ما يجمّد أعمال البناء ونقل الملكية في المبنى بأكمله. ويمكن للمطوّرين الالتفاف على هذه الحجوزات من خلال دعاوى إزالة الشيوع التي تفضي إلى بيع العقار بالمزاد القضائي، وتصفية حقوق المشترين مقابل مبالغ نقدية تقلّ كثيرًا عن قيمتها. وحتى بعد اكتمال البناء، كثيرًا ما تحول مخالفات المطوّرين لأحكام التنظيم العمراني دون التسجيل النهائي في السجل العقاري «الطابو»، فيبقى المشترون عالقين إلى أجل غير مسمّى في السجل المؤقت، من دون سند ملكية واضح.

ينبغي لصانعي السياسات فرض استخدام حسابات الضمان، وتنظيم البيع على المخطط من خلال تسجيل الحقوق التعاقدية للمشترين ووضع مسارات واضحة للحصول على سندات ملكية مستقلة للوحدات السكنية، وتوسيع فرص الحصول على تمويل سكني طويل الأجل بشروط سداد تستطيع الأسر ذات الدخل المحدود تحمّلها.